Peng Pong

L’area Pengo di San Lazzaro fotografata da strada Cartigliana (foto Alessandro Tich)

Tra il pubblico presente all’epocale consiglio comunale dello scorso 27 luglio che ha discusso e infine bocciato (o “non approvato”, come preferisce dire qualche consigliere di maggioranza) l’atto di indirizzo dell’amministrazione Pavan sull’accordo Baxi/Pengo, c’era anche lui.
E proprio ieri, al culmine del clima vacanziero di questi giorni, Fantinato ha trasmesso un lungo e articolato intervento indirizzato al presidente del consiglio comunale (che in realtà ancora non c’è, non essendo stato ancora eletto il successore del dimissionario Stefano Facchin) ed esteso agli organi di informazione.
Nella sua mail, avente ad oggetto “Osservazione sulla questione Baxi-Pengo”, Fantinato chiede al destinatario di estendere le note in allegato “alla Giunta ed a tutti i Consiglieri comunali, alla coscienza e consapevolezza dei quali è ora assegnato il destino di un pezzo unico e prezioso del nostro territorio”.
Come leggerete, Fantinato è fortemente critico nei confronti dell’operazione che è stata messa in piedi dalle due aziende e che l’amministrazione comunale avrebbe dovuto avallare. Inoltre, come ho già scritto, quello dell’ingegnere ed ex assessore all’Urbanistica è un intervento lungo. Anzi, oserei dire lunghissimo.
Ma è il primo documento che potremmo definire “di analisi critica” nel quale la vicenda Baxi/Pengo e la sua correlazione con l’area agricola di San Lazzaro - oggetto di un animato Peng Pong nel dibattito cittadino - vengono presentate nella totalità dei loro aspetti, con dovizia di particolari e con l’aggiunta inevitabile di qualche tecnicismo.
Quindi, se siete nel “mood” giusto per una lettura impegnativa sotto l’ombrellone, eccovi il testo che segue.

BAXI - PENGO

Di fronte alla questione Baxi-Pengo che rischia di impattare in modo pesante sull’intera città di Bassano, quale ex- assessore all’urbanistica, mi sento in dovere di dare un contributo al dibattito in corso con qualche osservazione che spero sia utile al confronto e oggetto di riflessione.

L’atto di indirizzo politico discusso in Consiglio Comunale (C.C) il 27/07 u.s., se approvato, avrebbe delineato l’adozione della più pesante variante urbanistica degli ultimi decenni.

I presupposti tecnico-procedurali prodotti dall’Amministrazione per giustificare l’ipotesi variante San Lazzaro, sono rintracciabili in parte nello “Schema di Protocollo d’intesa (prot.n. 43711 del 03/07/2023)” tra Baxi-Pengo-Comune ed in parte nelle premesse e nel dispositivo di delibera posta in votazione in C.C.
Delibera la cui paternità, pur avendo presenziato alla discussione in C.C., mi è ancora incerta. Mi chiedo: formalizzata e garantita in termini di legittimità dalla Dirigenza amministrativa o produzione autoreferenziata della Giunta? Un dilemma che, sul piano formale non sarebbe di poco conto se, come mi risulta, i pareri di legittimità tecnica e giuridica della Dirigenza Amministrativa devono sempre accompagnare non solo ogni ipotesi di variante urbanistica ma addirittura ogni atto amministrativo portato all’attenzione del C.C.

Supposto che l’o.d.g. Baxi-Pengo, per una qualche ragione che non conosco, non abbia la necessità del preventivo parere di legittimità di cui sopra da parte della struttura amministrativa, tuttavia evidenzio che le successive osservazioni di merito che mi sento di proporre sul piano urbanistico ed occupazionale, faranno riferimento solo ai due documenti sopra citati che, nell’insieme, definiscono l’intera Operazione Baxi-Pengo.

Operazione che, nella sua tortuosa definizione, si compone dei seguenti passaggi procedurali.

1) Individua, come sottoscrittori dell’accordo pubblico-privato tre soggetti: Baxi S.p.A, Pengo S.p.A. e Comune di Bassano del Grappa anche se, nel processo decisionale di formazione e di realizzazione del protocollo d’intesa sono coinvolte altre tre società. Due società immobiliari del Gruppo Pengo: “Studio 2018 s.r.l”, proprietaria dello spazio di Via Trozzetti (ex-Iar-Siltal) e “Il rustico s.r.l.”, proprietaria dell’area verde di San Lazzaro da trasformare con la variante urbanistica di cui si tratta.
La terza società, la multinazionale BRD Themea - casa-madre della Baxi - che, da quanto si intuisce dai documenti disponibili, sul piano formale, sia in termini occupazionali che strategici, non ha prodotto documenti specifici, lasciando alla Dirigenza Baxi l’onore e l’onere informativo sull’intera questione. Tutti noi però sappiamo che, qualsiasi sia la conclusione, a chiudere la partita BaxiPengo, sarà proprio Lei, la casa madre.
Nello scenario attuale, oltre all’Amministrazione, ci sono quindi cinque società private, diverse tra loro per ragione sociale e missione che, legittimamente, perseguono interessi imprenditoriali propri, in parte confliggenti e che, nei confronti del problema urbanistico assumono una diversa postura.
In particolare:
• per Baxi, l’interesse preminente è subentrare a Pengo S.p.A., nel più breve tempo possibile, negli spazi ex-Iar-Siltal, per attivare i nuovi processi produttivi delle pompe di calore in Via Trozzetti e mantenere il proprio ruolo di primo attore nel mercato e, con esso, “conservare” le maestranze attuali. Per Baxi quindi, l’ipotesi “Variante San Lazzaro” è un evento tecnico-amministrativo che non la riguarda direttamente, perché non ha alcun titolo a chiedere una variante di quel tipo, in quel luogo;
• Pengo S.p.A., prestandosi ad assecondare il desiderio di Baxi, ha come suo primo obiettivo quello di costruire un nuovo stabilimento su un’area, a destinazione agricola (di cui può disporre per via indiretta), evitando così di andare sul mercato immobiliare degli spazi con la destinazione adeguata alla sua specifica attività produttiva;
• BRD Thermea, nonostante il suo silenzio, sappiamo tutti che persegue gli obiettivi di tutte le multinazionali: limitare le spese di investimento per qualsiasi trasformazione tecnologica delle proprie partecipate in giro per il mondo e massimizzare gli utili.
Il consumo del territorio bassanese, non è un suo problema;
• le due società immobiliari, “Studio 2018 s.r.l” e “Il rustico s.r.l.”, non soffrono di alcuna crisi occupazionale e, nel gioco delle parti, attendono pazienti la sottoscrizione del protocollo d’intesa per poter migliorare la propria rendita immobiliare. Si evidenza però che per la seconda, c’è quel vincolo (terreno agricolo) di PRG sulla sua proprietà di San Lazzaro, che da sola non potrebbe mai rimuovere e che le impedisce di capitalizzare al massimo un investimento d’altro tipo, fatto tanti anni fa.

2) Delinea l’adozione di un provvedimento urbanistico in variante al PRG, a favore della sola società Pengo S.p.A. che, da quanto lei stessa dichiara, in questo momento non si trova in alcuno stato di “necessità” che possa giustificare, per il suo sviluppo imprenditoriale, il ricorso a deroghe dalla normale prassi amministrativa.

3) Identifica, per le criticità operative di breve periodo della Baxi, un’unica soluzione logistica consistente in un ampliamento di 36.500,00 mq di spazio operativo. Lo stesso spazio operativo (exIar-Siltal, in via Trozzetti), attualmente occupato dalla Pengo S.p.A. ma di proprietà dello “Studio 2018 s.r.l”. Un’operazione legittima che, per come definita, è coerente con gli attuali vincoli di PRG della zona.

4) Introduce - nel gioco del do ut des -, tra i due operatori interessati a tale subentro, una singolare “condizione sine qua-non”: la variante urbanistica su 100.000,00 mq di terreno attualmente agricolo (di proprietà della società immobiliare “Il rustico s.r.l.”) da trasformare in terreno edificabile, sul quale poi Pengo S.p.A. costruirà un nuovo stabilimento, con una superficie coperta di almeno 73.0000 di mq.
Così come introdotta nel protocollo d’intesa, la “condizione sine qua-non”, posta da Pengo, è pesante, dal momento che:
• non esiste alcun nesso logico cogente tra lo spazio ex-Iar-Siltal (oggetto di scambio tra Pengo e Baxi) e i 10 ettari di San Lazzaro da portare in variante. La dimostrazione palese sta nel fatto che per ben tre volte, negli ultimi decenni, quei dieci ettari di campagna sono stati oggetto di richiesta (sempre respinta) di variante, avanzata con altre motivazioni e con protagonisti diversi dalla Baxi.
Cos’è cambiato oggi, per trasformare irreparabilmente e per sempre 100.000 mq di verde? È cambiato il fatto che, ora, i tre sottoscrittori del protocollo d’intesa, hanno pensato di elevare-sublimare un’ipotesi di scambio Baxi-Pengo, da opportunità logistico-finanziaria a stato di necessità per tutta la comunità bassanese;
• priva la città di Bassano di 10 ettari di campagna verde per un interesse privato, ad alto tasso speculativo, violando, a mio avviso, le più elementari regole del mercato e della concorrenza, con la “complicità” dell’Amministrazione;
• inverte i ruoli nella definizione delle varianti urbanistiche: non è più la Pubblica Amministrazione a pianificare il territorio con un PRG rispetto al quale tutte le realtà socioeconomiche si adeguano al fine di garantire l’interesse pubblico, ma è un evidente interesse privato che chiede di pianificare il territorio per le proprie esigenze.

5) Per portare a buon fine l’accordo immobiliare tra Baxi e Pengo S.p.A., il Comune di Bassano, è ingaggiato quale mediatore unico, stabilendone anche un doveroso compenso per il ruolo svolto e da svolgere per portare a termine l’operazione. Questo il prezzo pattuito per la mediazione:
• da parte di Baxi, l’impegno di finanziarie “opere compensatorie” a favore del quartiere, con un contributo di 100.000 €/anno - per dieci anni. Fatti due conti, considerando il parametro fatturato lordo su superfice coperta (Fl/Sc) che, per la Baxi, nel 2022, risulta pari a circa 6.300€/mq/anno, ne deriva che Baxi, per dieci anni consecutivi, dovrebbe devolvere alla città di Bassano l’equivalente economico della producibilità lorda annuale che ricaverà da 15 mq della sua superfice coperta! (67000 mq la Sc attuale - 97.000 mq. la Sc ipotizzata dal 2026).
Dalla rete (www.companyreports.it/baxi_spa_unipersonale-12589530158/) apprendo che: l'ultimo bilancio disponibile dell'azienda Baxi S.p.a., relativo all'anno 2022 presenta un fatturato pari a euro 424.002.592 e un utile di esercizio di euro 17.035.051. Ne deriverebbe che la prima quota annuale (100.000€) di “partecipazione alle problematiche sociali di quartiere” corrisponde allo 0,58% dell’utile 2022. Quanto poco vale la variante San Lazzaro?
• L’impegno di Pengo S.p.A., nello “schema di protocollo” contempla di “corrispondere al Comune il contributo straordinario dovuto (ex-art 16, comma4, lett. D.ter, DPR n. 380/2002) quantificato nella misura complessiva di 5 milioni di euro, superiore al contributo calcolato con i parametri tabellari di cui all’art 18, schema C) del Regolamento edilizio vigente, pari a c.a 1.919.566,20€”. (Cifra diversa da quella espressa nel dispositivo di delibera pari a euro 1.914.000,00. Quale delle due cifre è quella da tenere in considerazione?).
Ne deriva quindi che la “donazione" di Pengo a favore della Città di Bassano, è costituita da un’una-tantum di circa 3 milioni di euro per un’operazione immobiliare che supererebbe abbondantemente i 100 milioni di euro. Una percentuale del tutto coerente con i costi delle mediazioni (3%) in ambito immobiliare.
Inoltre, si legge in rete (Vedi www.companyreports.it/pengo_spa-02754690242/) che la Pengo S.p.a., nel ns. territorio, nel 2021 ha fatturato (Fl) 78.797.299 euro, disponendo di una superfice di magazzino complessiva (Sc) di 100.000 mq. ed una forza lavoro locale media di circa 225 addetti per un costo complessivo annuo di 10.048.210€. Elementi che però non ci consentono di ipotizzare l’eventuale incremento degli addetti-Pengo, senza conoscere il nuovo layout produttivo del nuovo stabilimento di S. lazzaro. Certo è che Pengo, nello schema di protocollo d’intesa non parla di aumento futuro di personale.
È allora più che legittimo pensare che realizzerà un modernissimo magazzino, tipo “Amazon”, dove a gestire il tutto sarà sufficiente, forse, qualche decina di addetti.
È questo il controvalore per sconvolgere 100.000 mq di territorio a S. Lazzaro?

6) Infine, concepisce una nuova prassi amministrativa che, nella sua evoluzione finale, produce una violenta variante urbanistica che, però, “c’è e non c’è”.
Mi spiego meglio. La Regione Veneto (RV) si è da tempo posta l’obiettivo “Sviluppo con consumo-suolo-zero”. In questo contesto, ad ogni Comune (oltre che a se stessa) la Regione ha concesso un tesoretto di un tot. di mq agricoli da poter trasformare in edificabili, entro alcuni limiti temporali stabiliti.
Il Comune di Bassano, al quale, si legge in delibera, è stata assegnata la riserva strategica di 26 ettari da trasformare da agricola ad altre destinazioni nel periodo 2020 - 2050, ha già “consumato” 11 ettari dei suoi 26 e attualmente dispone, per i prossimi dieci anni (al 2033), di soli due ettari da gestire come “area da consumare”. Come soddisfare allora la richiesta di variante dei 10 ettari di Pengo in zona S. Lazzaro, non avendo capienza nella riserva strategica attuale per le varianti post-2020?
Ecco l’escamotage adottato: il Comune propone e caldeggia la variante S. Lazzaro avvisando però la Regine Veneto che “Il Comune non metterà in nessun caso a disposizione suolo per la realizzazione del polo logistico Pengo, pertanto …… l’intervento sia attuato con totale consumo di suolo disponibile della Regione, attingendo dalla “riserva” del suolo regionale consumabile…del Veneto”.
Certo è che l’Amministrazione ci sta proponendo il gioco delle tre carte.
Un magheggio che le consentirebbe di adottare la variante di San Lazzaro che però, qualora realizzata, scomparirebbe dal novero delle varianti bassanesi che hanno prodotto consumo di suolo agricolo.
E dove andrebbe a finire questa variante? Andrebbe attribuita, come paternità, alla Regione Veneto che la includerebbe nell’insieme delle sue aree di suolo agricolo veneto da “consumare”.
Insomma, uno sbrego nel territorio bassanese, visibile da tutti i concittadini ma inesistente per l’Amministrazione di Bassano. Non so se Zaia o chi per Lui, rispetto a questa perentoria richiesta della nostra Amministrazione abbia detto qualcosa.
Mi chiedo però se la correttezza istituzionale che si basa sul rispetto dei ruoli e delle gerarchie, possa contemplare questo tipo di procedura.
E, con il “giochetto” di cui sopra, il “Comune -Mediatore” otterrebbe anche un altro compenso: mantenendo inalterato il suo tesoretto strategico di suolo da trasformare (attualmente 15 ettari, pari ad una volta e mezza l’area Pengo “desaparecida”) porterebbe, di fatto, gli iniziali 26 ettari concessi dalla Regione a 36 ettari!
Siamo proprio sicuri che sia questo l’interesse pubblico da perseguire dopo aver spergiurato per anni che siamo tutti impegnati per uno “sviluppo eco-compatibile con consumo-suolo-zero”?

Ora, qualche riflessione sulla questione occupazionale. È la cosa più seria dell’intera questione Baxi che alla pubblica opinione andrebbe meglio circonstanziata, sia in termini concreti che temporali da parte di chi ne ha facoltà e competenza.
Tuttavia io credo che, e non solo per le osservazioni sin qui riportate, il problema occupazionale Baxi, non può e non deve essere legato a doppio filo con la richiesta di variante urbanistica dell’area San Lazzaro.
Quest’abbinamento è una drammatizzazione cinica del problema Baxi-Pengo che serve solo a creare tifoserie che fittiziamente contrappongono la tutela del territorio con il problema occupazionale.
Credere che una variante urbanistica come quella ipotizzata possa essere “la sola soluzione” del problema Baxi, significa far torto all’intelligenza della stessa Dirigenza Baxi e delle associazioni datoriali e sindacali che conoscono le regole del confronto tra le parti e le altre soluzioni possibili, senza introdurre espedienti che drogano il mercato nel quale operano. Anche perché tra poco, e non solo sul territorio bassanese, altre problematiche occupazionali potrebbero affacciarsi all’orizzonte per le trasformazioni indotte dalla transizione tecnologica e dall’incombente intelligenza artificiale. Anche a queste ultime l’Amministrazione darà risposte dello stesso tipo, dopo aver creato questo pericoloso precedente?

Potrebbe esserci qualche altra soluzione, magari in una dimensione territoriale più ampia rispetto a quella identificata con l’ipotesi discussa in C.C. il 27/07 u.s.?

Nella retorica della narrazione di questi ultimi giorni non è mai comparso il tema del “Recupero delle aree dismesse”. Eppure, il “recupero delle aree dismesse” è un proposito, un obiettivo socioeconomico entrato nel linguaggio comune e ostentato da tutte le parti politiche per arrivare allo “Sviluppo con consumo-suolo-zero”.
Quando si parla di “aree dismesse”, si pensa ad aree con capannoni in disuso, abbandonati, portatori di problematiche igieniche, estetiche ed ambientali.
Possono invece essere viste come una risorsa, sempre che la politica le sappia valorizzare.
Affinché le cosiddette aree dismesse possano invertire lo stato valoriale in cui ancora si trovano è forse urgente un disegno politico-legislativo capace di considerare queste aree di Bassano e del Veneto, come più aggregati omogenei, da valorizzare patrimonialmente con gli strumenti che da tempo la politica usa per altri scopi, talvolta di minor valore sociale: benefici fiscali, bonus finanziari, crediti d’imposta, etc.
Solo così, io credo, si possano attivare iniziative pubblico-private per recuperare scheletri di capannoni all’interno dei nostri territori, riportandoli nel tessuto urbanistico con la dignità che una comunità civile si aspetta. E succederà che nessuno più chiederà varianti per risolvere i propri problemi di crescenza imprenditoriale.
Con un’ottica di questo tipo, tutti, Comuni e Regione, sarebbero più credibili quando parlano di “Sviluppo a consumo-suolo-zero”.

Bassano del Grappa, lì 14/08/2023
Ing. Francesco Fantinato